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1973年,港九新界各区有一大批年期为75年的土地租借期期满,需重新续约换契。其中,仅新九龙就多达4 800多幅,上盖楼宇逾万幢。〔2〕根据法例规定,这些土地的续约换契,须按市值补交地价。然而,当时香港的地价在投机热潮中已升至相当不合理水平,若按此市值补交地价不仅使业主负担沉重,对当时香港不景气的经济亦将造成打击。1973年12月12日,港府制订官契条例,规定土地年期届满而可续期的土地均可自动续期,重估地税为“每年应课差饷租值”的3%。这一措施无疑有利于减轻当时地产业面临的压力。恒隆的发展,可说与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系。1981年,正值恒隆各项投资收成在望,业务进入高峰期之际,恒隆领导层雄心万丈,先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创兴企业及淘大等地产公司合组成3个财团,竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权,全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8 000个住宅单位的私人屋邨,总楼面面积达700万方尺,估计建筑成本超过70亿元,总售楼收益高达183亿元,其中,恒隆可获利逾40亿元。〔12〕结果,以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。消息传出,全港轰动。交易广场一、二期工程分别于1985年和1988年落成,总共可提供约150万方尺的出租写字楼面积,供超过300家大型国际机构开设办事处。交易广场坐落于中环核心商业区,建有行人天桥与置地旗下其他贵重物业相连,并直通地铁、渡轮及巴士站,交通便利。因此,交易广场一开业,即成为香港的商业枢纽,及中区甲级写字楼租金的指标。1994年初地产高峰期间,交易广场每月每方尺租金曾创下110元的纪录。手机赌钱网站到了1998年5月,楼市呈现出一浪低于一浪的跌势,整体经济日渐恶化,首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动,针对香港楼市以及资金短缺的问题,推出了一系列救市措施,其中包括:将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月,超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定,暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施,简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示,这些措施的目的,是要避免楼市“硬着陆”。

手机赌钱网站但是,由于地产市场牵动着香港经济的各个行业、各个环节、各大财团以至数十万小业主的利益,一旦采取过激的政策或措施,则可能危及香港经济,并造成社会不稳定的因素。因此,房屋政策的制订,成为特区政府所面对的一个相当棘手的问题。大昌地产上市后,充分利用股票市场狂热的机会,发行新收购物业或其他地产公司的少数股东权益及联营公司权益。1973年,大昌就先后15次发行新股,发行的股数高达1.5亿股,先后用于与新鸿基地产、泰盛发展、利兴发展、嘉年地产及和记国际等公司换股,又购入大批物业及地产投资公司,如购入喜来登酒店35%股权、都城地产25%股权及太古昌25%股权等。经过一年半的调整,到1995年第四季,香港地产市道开始复苏。这一时期,香港经济表现渐趋好转,银行利率,尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧,转变为一种对新投资机会的憧憬,在种种利好因素的刺激下,海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场,香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。

李嘉诚早在1958年已开始看到香港地产业前景,当年他在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦,命名为长江大厦,作为进军地产业的第一步。此后,李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产,相继在北角、柴湾、新界、元朗等地区兴建工业大厦,规模愈来愈大。当时,投资房地产者大多以“孖展”(Margin)的方式进行,花钱购地只付30%现金,其余70%向银行按揭借贷,风险颇大,地价一下跌就支撑不下去。然而,李嘉诚持有充裕资金,既不用向银行借贷,亦可从容发展、趁低吸纳。60年代中期,香港先后爆发银行危机和政治骚动,地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地产业的无限量前景,并不为一时的调整而忧虑,反而利用这千载一时良机,大量吸纳被贱价抛售的地皮物业,一举奠定日后在地产界大展鸿图的基础。踏入10月下旬,在东南亚金融市场获取巨利的国际机构投资者开始将目标转向香港。10月21日,美国摩根斯坦利全球首席策略员巴顿·碧斯表示,将减持环球投资组合中已发展亚洲市场所占比重,从原来的2%减至零。他并认为:亚洲股市已处于危险的下跌周期,其第二阶段的跌势已经开始,并将由香港股市率领。当日,香港股市应声下挫并连番暴跌,揭开了香港金融风暴的序幕。海港城计划总发展费用超过20亿元,分五期进行,历时10余年,在原来的海旁码头货仓地段上兴建了被誉为“亚洲最庞大及成功的综合商业中心”。其中,3幢高级写字楼从南到北分别被命名为环球航运中心、世界商业中心和环球金融中心,可提供约80万方尺出租楼面。5幢豪华住宅从南到北分别命名为班桃阁、桂芝阁、秀棠阁、品兰阁和仙桃阁,共提供375个住宅单位,设计高尚清雅,外形呈扇形,濒临海港,维多利亚海景一览无遗。两幢豪华酒店分别是马哥孛罗酒店和太子酒店,拥有逾800间客房,均由著名的半岛集团管理,横贯11幢大厦的3层平台是一个可提供约35万方尺出租面积的庞大商场,内设逾600间精品店、约50间酒楼餐厅、有669个车位的停车场,俨然自成一国。手机赌钱网站这时,地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现: 世界经济衰退已令香港经济不景气,利率持续高企,港元不断贬值,内部消费萎缩,公司利润下降,其后更爆发银行危机,而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。

其实,是次地产市道大调整,甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季,地产市道已呈现呆滞,1981年初工业用地已经下跌,但商业用地价格仍维持上升,及至1981年7月以后,地产市道便全面转入调整。1981年8月,港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号: 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议,以22.58亿元价格,收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星期后,港府再宣布与中国银行洽商,以10亿元价格售出中区美利道停车场,即新中银大厦现址地盘。消息传出,市场大吃一惊,真实的土地价格显示地产调整已无可避免。1982年9月撒切尔夫人访问北京后,地价、楼价跌势加剧,地产市道崩溃。老牌的地产公司中,遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月,香港股市在创历史高峰后即急促下跌,香港经济转趋不景气,嘉年地产遂将发展的重点转向海外,发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜,1973年石油危机爆发后,世界经济衰退,马来西亚的橡胶、大米出口大减,首邦市的销售差强人意,发展计划缓慢,导致嘉年地产盈利连年下跌,1977年度仅录得440万元,而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地,待嘉年地产回师香港时,强弱已悬殊分明。80年代期间,置地的大型地产发展计划主要只有两项:即交易广场发展计划和雪厂街9号重建计划。交易广场地盘是置地于1982年2月以47.55亿元的高价向港府投得。该地盘占地14.4万方尺,投资总额高达80亿元,是置地在最困难时期展开的最庞大工程。整项发展计划分两期进行。第一期工程包括两幢52层高的甲级商厦,即交易广场一、二座;第二期工程包括一幢33层高甲级写字楼,即交易广场三座,以及一座可与交易广场一、二座相连接的3层高富临阁购物商场和一个大型公众花园。然而,连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元,而盈利增长则大幅放缓,截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元,比上年度减少近10%,主要原因是所收购的项目,大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期,新世界发展逐渐陷入低潮,其股价亦被抛离大市。

70年代合和最重大的物业发展项目是位于湾仔皇后大道东的合和中心。合和中心既是身为建筑师的胡应湘引以为傲的得意之作,也是合和实业的招牌大厦。合和中心在设计上颇具特色,它包括两个内筒墙和一个直径15尺的外筒墙,第一个内筒墙内是电梯通道,内筒墙之间作洗手间、储物室及管理通道之用,第二个内筒墙和外筒墙之间,是写字楼和商场。合和中心的圆筒形设计,据说可抵受时速194哩的负载风速,这一极限承载的风力,是香港有史以来所能遇到的最大风暴。胡应湘设计的合和中心原计划于1976年完成,后因建筑图则批出的拖延,至1980年才完工。该中心楼高66层,是当时香港最高的建筑物,比康乐大厦还高出139尺,可供出租面积达80万平方尺,顶层是旋转餐厅,中低层是写字楼,底层和地库是商场和停车场。合和中心的建成,为合和实业在香港地产界奠下重要的基础。20世纪80年代初,郑裕彤领导的新世界发展成功完成位于尖东海旁的新世界中心发展计划,其在香港地产界的实力地位已正式确立。80年代期间,新世界再接再厉,展开了一连串庞大地产发展计划,包括1981年与恒隆合作发展港岛沿线地铁站上盖物业;1984年与香港贸易发展局合作兴建香港会展中心;1985年分别与九广铁路和美国加德士石油公司合作,发展屯门轻铁总站上盖的海翠花园和荃湾海滨花园;1986年与查济民家族的香港兴业联手发展大屿山愉景湾第三期;1989年与港府土地发展公司合作发展港岛西营盘第三街、上环永胜街、湾仔李节街及九龙登打士街等4个地盘的重建计划。在写字楼方面,由于受到香港经济结构转型、服务业急速发展的影响,需求不断攀升,致使空置率从1983年高峰期的20%左右回落到1989年初的2.2%。短缺情况最严重的首推中区甲级写字楼,期间虽有交易广场、奔达中心、太古广场等多幢高级商业大厦相继推出,中区甲级写字楼空置率仍跌至0.5%。写字楼的严重供不应求刺激租金、楼价急升。以中区交易广场为例,1987年底每月每方尺租金约31至35元,到1988年底已升至55至62元,1989年上半年更创下每月每方尺租金85元的历史最高纪录。当时,中区甲级写字楼租金经过持续3年攀升,已位列全球第三高位,仅次于东京和伦敦。高租金迫使非金融性行业从中区向湾仔、铜锣湾及尖沙咀等传统商业区迁移,进而推动这些地区租金的上升。1989年初,湾仔区甲级写字楼每月每方尺租金亦已上升到40元水平。恒隆在地产经营上的另一个重要特色,就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年,恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年,恒隆与合和合组财团,夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权,该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位,即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%,恒隆、合和各占25%,当时平均每个单位的销售价达22万元,超过原来的估计,恒隆赚取了可观利润。

1991年7月,中英双方就新机场问题达成谅解,延误多时的新机场计划终于可以上马。受此利好消息刺激,香港楼市再度飙升,结果全年累积升幅超过55%,与市民的实际承受能力逐渐脱节。据统计,1991年底香港供楼负担比率已达93%,是1983年以来的最高水平。楼价的急升,一时成为社会舆论关注的焦点。香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况,发现大地产商的市场行为有两个特点:一是楼盘的开售时间各不相迭,二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为:“这种供应楼盘的方法,会减少消费者的选择,推高了楼价,及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”,该研究报告认为:“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果(市场由少数参与者占大比数的市场比率,又称寡头垄断〔Oligopoly〕)。若如此,这反映市场上的不完全竞争(ImperfectMarketCompetition),市场上缺乏‘完全竞争’,并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕手机赌钱网站中区商厦拆建热潮所致,连有悠久历史的香港会所也不能幸免。香港会所坐落在皇后像广场毗邻,是区内硕果仅存的维多利亚风格建筑。该会所的拆建,曾因遭受众多会员的反对而搁置。然而70年代后期,地产市道空前畅旺,引起不少地产商的垂涎。结果,这座有百多年历史、古色古香的建筑物终于难逃被淘汰的历史命运,取而代之的是一幢设计别出心裁,外形独特而富有艺术色彩的新香港会所大厦。该大厦于1984年建成,楼高21层,另有两层地库,楼宇面积28万方尺。全部建筑费由负责兴建的置地支付,约2亿元。置地将与香港会所平分租金收入(以当时楼价估计,该大厦每月租金平均可达600万元至700万元),但25年后权益将归还香港会所。〔8〕

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